Odporna, oblężona grupa obcych szuka nowego życia

Otwórz bezpłatnie Editor’s Digest

Rula Khalaf, redaktorka Financial Times, wybiera w tym cotygodniowym biuletynie swoje ulubione artykuły.

Adam Neumann i jego sponsorzy w SoftBank myśleli, że budują firmę technologiczną. Ostatecznie WeWork przypominał bardziej bank obciążony egzystencjalnym niedopasowaniem aktywów do pasywów. W poniedziałek akcje amerykańskiej firmy zajmującej się powierzchnią elastyczną zostały zawieszone w oczekiwaniu na ogłoszenie upadłości na podstawie rozdziału 11.

Prywatna wycena WeWork osiągnęła najwyższy poziom 47 miliardów dolarów. Jej akcje zwykłe są warte zaledwie 40 milionów dolarów. Obligacje o wartości 3 miliardów dolarów są wyceniane za około połowę tej kwoty.

Firma została przytłoczona zobowiązaniami leasingowymi. Od lat rejestruje powierzchnie w budynkach w największych miastach, podpisując z klientami elastyczne umowy umożliwiające im wprowadzanie i opuszczanie powierzchni biurowych.

Upadłość powinna pozwolić WeWork na uwolnienie części z 13 miliardów dolarów na długoterminowe umowy najmu, których nie chce, lub, co ważniejsze, nakłonić właścicieli do lepszych warunków. Ekstremalne wyniki Neumana i SoftBanku w pierwszej dekadzie XXI wieku zdefiniowały erę magicznego myślenia inspirowanego tanimi pieniędzmi. WeWork może teraz wyglądać szczuplej i skromniej.

Z dokumentów wynika, że ​​typowa umowa najmu WeWork z właścicielami rozpoczynała się od 15 lat. Tymczasem powiedziała, że ​​jej klienci mają przeciętne „umowy członkowskie” trwające około półtora roku. Około 75 procent przychodów WeWork – które w tym roku mają wynieść niecałe 4 miliardy dolarów – jest obecnie przeznaczane na opłacenie leasingu. Wysokie koszty odsetek, a nawet obniżone koszty ogólne sprawiły, że firma była prawie niezdolna do generowania zysków.

Trudne pytanie brzmi teraz: jaki poziom czynszu WeWork może zgodzić się z właścicielami? Ich struktury kapitałowe są pod presją. Masowe przejście na pracę z domu jest niekorzystne dla obu stron.

Wskaźnik obłożenia w WeWork w tym roku oscylował nieco powyżej 70 procent. Ceny akcji dwóch dużych właścicieli powierzchni biurowych, Vornado i SL Green, spadły o około 60 procent w porównaniu z poziomem sprzed pandemii. Cena pary spadłaby jeszcze bardziej, gdyby nie najemcy, którzy utknęli w długoterminowych umowach najmu.

Możliwe, że obłożenie biur i ruch w CBD zaczną wracać do normy. WeWork może wówczas skorzystać na możliwości zmiany cen członkostwa na wyższe przy utrzymaniu umów najmu na umiarkowanym poziomie.

Mogą istnieć sposoby zabezpieczenia lub wykorzystania tego napięcia między przychodami i kosztami. Niektórzy bankierzy wykazują tego rodzaju umiejętności operacyjne, których Neumann i SoftBank wydawały się rozczarowująco pozbawieni.

Zespół Lexa jest zainteresowany otrzymaniem opinii większej liczby czytelników. Podziel się z nami swoją opinią o WeWork w sekcji komentarzy poniżej.