Seniorka z Kolumbii Brytyjskiej wygrywa nakaz sądowy zezwalający jej na sprzedaż domu

Senior z Kolumbii Brytyjskiej, który wydał ponad 3,4 miliona dolarów na budowę domu na Sunshine Coast, uzyskał nakaz sądowy przeciwko poprzednim współwłaścicielom nieruchomości, którzy przeznaczyli na projekt zaledwie 115 000 dolarów.

Maria Sandberg-Jones i dwaj mężczyźni, od których kupiła nieruchomość w maju 2020 r. – Leslie Thompson i Andrew Press – są uwikłani w toczące się i wzajemne roszczenia przed Sądem Najwyższym Kolumbii Brytyjskiej.

W trakcie gdy pozew jest w toku, na początku tego miesiąca sędzia Anita Chan Jones wydała nakaz nakazujący firmie Thomson and Press opuszczenie nieruchomości, co umożliwi Jonesowi jej sprzedaż i odzyskanie części inwestycji.

Układ własności

Zgodnie z decyzją Chana wydaną 10 stycznia br. Opublikowano w tym tygodniu w InternecieJones jest jedynym zarejestrowanym właścicielem nieruchomości.

Kiedy trio po raz pierwszy kupiło ziemię w Gibson, tak nie było. Początkowo rejestrowano, że Jones ma jedną czwartą niepodzielnych udziałów w nieruchomości, natomiast 1251078 BC Ltd. – numerowana spółka kontrolowana przez Thomson and Press – reszta.

Plan zakładał wybudowanie na tej posiadłości domu z oddzielnym skrzydłem, w którym Jones (wówczas 74-letnia) miałaby mieszkać w miarę starzenia się. Jej część domu miała zajmować jedną trzecią jego powierzchni, a reszta – w której mieli mieszkać Thompson i Bryce – pozostałe dwie trzecie.

Jones stał się jedynym właścicielem w listopadzie 2021 roku, kiedy obie strony starały się o kredyt budowlany. Chociaż obie strony kwestionują dokładne okoliczności, które doprowadziły do ​​otrzymania przez Jonesa całej nieruchomości, decyzja sądu sugeruje, że zdolność kredytowa Thompson & Press była słaba, a bank był bardziej skłonny przekazać Jonesowi pieniądze.

Thompson i Bryce mieszkają na tej posesji w przyczepie od lipca 2021 r., a z orzeczenia sądu wynika, że ​​na tej posesji znajdują się również kilka kontenerów do przechowywania tej nieruchomości.

W swojej decyzji Chan stwierdza, że ​​Jones wykorzystała swoje oszczędności emerytalne i pożyczyła pieniądze od przyjaciół, aby zapewnić ciągłość spłaty kredytu budowlanego. Thomson i Press nie wpłacały regularnie wpłat na wspólne konto założone na potrzeby projektu od stycznia 2023 r., a wcześniej wpłacały znacznie mniej, niż twierdzi Jones, że zgodziły się płacić.

„Do tej pory pani Jones wydała około 3,47 miliona dolarów na zakup nieruchomości i budowę domu” – głosi decyzja Chan.

„Pan Thompson i Bryce zapłacili około 115 000 dolarów”.

Chociaż oskarżeni utrzymują, że Jones od początku wiedziała, że ​​zapłaci rachunek za budowę, a Thompson i Bryce spłacali ją z czasem, w pozwie Jones zarzuca się dwóm mężczyznom fałszywe przedstawienie ich zdolności finansowej do zakupu nieruchomości i zbudowania z nią domu. .

Roszczenie Jonesa i powództwo wzajemne pozwanych pozostają do ustalenia. Decyzja Chana była odpowiedzią na wniosek Jonesa o wydanie tymczasowego nakazu zakazującego Thomson and Press wkraczania na nieruchomość i zakazującego im ingerencji w ukończenie budowy domu.

„Pani Jones nie może już sobie pozwolić na mieszkanie w domu po jego ukończeniu” – głosi decyzja Chan. „Musi go sprzedać, zanim nie spłaci kredytu budowlanego RBC. Jej pośrednik w handlu nieruchomościami poradził jej, że wystawienie go teraz, podczas gdy pan Thompson i pan Bryce nadal mieszkają w nieruchomości, nie będzie temu sprzyjać. ” najlepsza cena.”

„Trzeba to sprzedać”

Przy ustalaniu, czy wydać nakaz, sądy stosują test składający się z trzech części. Aby odnieść sukces, strona występująca o wydanie nakazu musi najpierw wykazać, że ma „mocne prima facie” argumenty, znane również jako duże prawdopodobieństwo, że ostatecznie uwzględni swoje ogólne roszczenie.

Jeżeli zostanie stwierdzona prima facie sprawa, sędzia musi zdecydować, że nakaz jest konieczny, aby zapobiec nieodwracalnej szkodzie stronie, która się o niego ubiega.

Wreszcie, jeśli istnieje prima facie przypadek i istnieje prawdopodobieństwo nieodwracalnej szkody powstałej w przypadku braku nakazu, sędzia musi ustalić, czy „równowaga wygody” przemawia za wydaniem nakazu.

W tym przypadku Chan doszedł do wniosku, że wszystkie trzy części testu zostały spełnione.

Zgodnie z decyzją pozwani twierdzą, że Jones nabył wyłączną własność nieruchomości na podstawie ustnej umowy o powiernictwie dwóch trzecich na rzecz Thomson and Press. Jones wątpi w istnienie takiego porozumienia.

Chan opisał istnienie zaufania jako „kluczową kwestię, która zostanie rozstrzygnięta na rozprawie” w tej sprawie. Jednakże sędzia stwierdził, że nawet gdyby taki trust istniał, „dowody są mocne”, że oskarżeni naruszyli jego warunki.

„Po wstępnym rozpatrzeniu sprawy jestem przekonany, że istnieje duże prawdopodobieństwo, zarówno z punktu widzenia prawa, jak i przedstawionych dowodów, że powodowi na rozprawie ostatecznie uda się udowodnić zarzuty zawarte w pozwie cywilnym .” W decyzji czytamy.

Jeśli chodzi o możliwość wyrządzenia nieodwracalnej szkody, Chan zauważyła, że ​​jest mało prawdopodobne, aby oskarżeni byli w stanie zapłacić Jones dużą sumę pieniędzy z tytułu odszkodowania, jeśli ostatecznie wygra ona sprawę.

W międzyczasie Chan odkryła, że ​​Jones prawdopodobnie nie będzie w stanie odzyskać całej inwestycji w nieruchomość, nawet gdyby udało jej się ją sprzedać.

„Istnieją dowody na to, że powód poniósł już nieodwracalną szkodę finansową” – stwierdzono w decyzji. „Oskarżeni uzyskali wycenę nieruchomości w październiku 2023 r., w której oszacowaną wartość ustalono na 2,85 mln dolarów. Dowodem jest to, że powód zapłacił około 3,47 mln dolarów”.

Sędzia zauważył, że bieżące wydatki Jones są o około 2000 dolarów miesięcznie wyższe niż jej dochody i że „musi ona jak najszybciej sprzedać nieruchomość, aby zminimalizować straty”.

„Powód wykazał nieodwracalną szkodę, jeśli nakaz nie zostanie wydany” – stwierdzono w decyzji.

Wreszcie Chan doszedł do wniosku, że równowaga interesów przemawia za wydaniem nakazu.

Choć oskarżeni argumentowali, że nieruchomość ta jest ich „domem marzeń” i że wydanie nakazu przekreśli ich nadzieje na zamieszkanie w tym miejscu, Chan nie był przekonany.

W decyzji napisano: „Z całym szacunkiem, ale argumenty oskarżonych nie są dla mnie przekonujące”. „Nie jest dla mnie jasne, dlaczego pozwani nie mogli kupić nieruchomości od powoda, skoro mieli na to środki”.

Chan zdecydowała, że ​​ważniejsza niż ochrona dostępu Press i Thompsona do nieruchomości w toku procesu jest potrzeba powoda wyeliminowania niezrównoważonych wydatków, jakie powodowała nieruchomość.

„Jeśli nakaz nie zostanie wydany, powódka w dalszym ciągu będzie odczuwała stres i niepokój wywołane rosnącymi kosztami, a gdy nie będzie już w stanie spłacać miesięcznych rat kredytu budowlanego RBC, nieruchomość zostanie przejęta” – stwierdził. decyzja przeczytana. czyta.

„Powódka otrzyma mniej z tytułu jakiejkolwiek sprzedaży egzekucyjnej. Jeśli powódka ostatecznie wygra tę sprawę, jak wynika z dowodów, nie będzie w stanie odzyskać żadnego odszkodowania od Pozwanych”.

Oczekujący certyfikat pozwu

Oprócz wydania nakazu Chan nakazał unieważnienie zaświadczenia o nierozstrzygniętym roszczeniem złożonym przez pozwanych z tytułu tytułu do nieruchomości, pod warunkiem wniesienia przez Jonesa kaucji w wysokości 115 000 dolarów w celu wyegzekwowania takiego umorzenia.

Kwota 115 000 dolarów odzwierciedla dotychczasowy wkład pozwanych w nieruchomość i może zostać zapłacona z wpływów ze sprzedaży.