Rekordowa ilość powierzchni biurowej w Stanach Zjednoczonych pozostaje pusta

Od edytora: Po trzech latach od wybuchu pandemii COVID-19 Stany Zjednoczone odnotowują najwyższy od 30 lat wskaźnik pustostanów w budynkach biurowych. Na tej stronie przyjrzymy się bliżej wyzwaniom gospodarczym, przed którymi stoi kraj, takim jak kryzys pustych miejsc pracy, zaostrzony przez masowe zwolnienia w niektórych największych firmach technologicznych.

Wartość lokali spada, mimo obowiązkowego nakazu powrotu do zakładu pracy

Rekordowa ilość powierzchni biurowej w całych Stanach Zjednoczonych jest pusta, co skutkuje wysokim 30-letnim wskaźnikiem pustostanów, ze względu na skutki pandemii i trend do pracy z domu.

Kalifornijska firma zajmująca się nieruchomościami Coldwell Banker Richard Ellis, OCBRE, powiedziała, że ​​pusta powierzchnia biurowa w Stanach Zjednoczonych stanowi 17,8 procent wszystkich biur. To najwyższa wartość odnotowana od początku lat 90.

Pojawia się w związku z poważną zmianą w sposobie pracy dziesiątek milionów Amerykanów, obawami przed zbliżającą się recesją i firmami, które opuszczają swoje budynki lub nie odnawiają umów najmu, ponieważ każdy sektor dostosowuje się do nowej normalności.

Stijn Van Nieuwerburgh, profesor specjalizujący się w nieruchomościach w Columbia Business School w Nowym Jorku, powiedział, że wśród firm „jest więcej umów najmu krótkoterminowego, najemcy albo nie odnawiają umów najmu, albo odnawiają czynsze, ale zajmują mniej powierzchni ( i) niektórzy najemcy zajmują mniej powierzchni, ale w nowszych budynkach o wysokim standardzie.”

W Nowym Jorku, największym rynku budynków biurowych w kraju, z ponad 50 milionami metrów kwadratowych powierzchni biurowej, liczba niewynajętej powierzchni biurowej wzrosła w pierwszych czterech miesiącach tego roku, powiedziała Colliers, firma działająca na rynku nieruchomości w Toronto.

W lutym wskaźnik pustostanów wyniósł 17,4 procent i był najwyższy od czasu, gdy firma zaczęła zbierać dane na temat nowojorskiego rynku biurowego w 2000 roku.

Stephen Roth, milioner, deweloper z dwoma dużymi biurowcami w centrum Nowego Jorku, wydał ostatnio 1,2 miliarda dolarów na ich naprawę. Roth, prezes Vornado, największego właściciela firmy w Nowym Jorku, powiedział inwestorom, że praca w biurze w piątek jest „martwą na zawsze”, a „poniedziałki to dotyk i koniec”.

Vornado buduje dwa biurowce w pobliżu planowanej nowej inwestycji głównego węzła komunikacyjnego na Penn Station.

„Biurowiec przyszłości”, znany jako Penn 1, został niedawno odnowiony za 450 milionów dolarów, a czynsze wzrosły z 60 dolarów za stopę kwadratową (0,1 metra kwadratowego) do 100 dolarów za stopę kwadratową. m2 w budynku, który jest prawie w całości wynajęty.

Znani najemcy firmy to Samsung Electronics i Cisco Systems. Obraz jest inny w drugim budynku, Bin 2, który jest wieżowcem o powierzchni 167 225 metrów kwadratowych.

Kilka pięter wynajmie centrum rozrywki Madison Square Garden, które wykorzysta je jako swoją siedzibę. Wciąż jednak poszukujecie innych najemców.

Roth powiedział, że przyszłość pracy będzie obejmować bardziej elastyczne przestrzenie mieszkalne, które będą łączyć przestrzeń biurową, mieszkalną i handlową, ograniczając dojazdy pracowników.

Jego hotel Penn 1 zawiera bibliotekę, restauracje, salony, biura i lobby z ogólnodostępnymi ekranami sportowymi. Przyszłe plany Vornado obejmują więcej biur w pobliżu Penn Station.

„Podczas pandemii najważniejszą zmianą w sektorze biurowym było współistnienie różnych rodzajów przestrzeni w celu zaspokojenia różnych potrzeb” – powiedział Yildiray Yildirim, prezes William Newman Real Estate i dyrektor Stephen Newman Real Estate Institute. Zicklin School of Business, Baruch College, City University of New York.

Urzędnicy Nowego Jorku bacznie obserwują sektor biurowy, ponieważ jest on ważny dla gospodarki. Generuje znaczne podatki od nieruchomości dla miasta, przy czym co najmniej 40 procent budżetów miejskich pochodzi z budynków komercyjnych, w tym biur. Stanowi to około 31 miliardów dolarów rocznego budżetu miasta.

W zmieniających się czasach miasto przygotowuje się do obsadzenia wakatów do 2026 r., co, jak twierdzi, może wpłynąć na budżety stanowe i miejskie.

W roku podatkowym kończącym się w czerwcu zebrał około 6,8 miliarda dolarów wpływów z podatku od nieruchomości z budynków biurowych, w porównaniu z 7,5 miliarda dolarów w poprzednim roku podatkowym. Jednak Biuro Kontroli Stanu Nowy Jork poinformowało, że wartość budynków biurowych spadła o 28,6 miliarda dolarów.

W Nowym Jorku jest więcej powierzchni biurowej niż w Houston i Dallas-Fort Worth razem wziętych. Obszary z największą powierzchnią biurową to dzielnica finansowa Dolnego Manhattanu i Times Square, które według JLL, firmy zajmującej się nieruchomościami komercyjnymi z Chicago, zajmują 19,9 proc.

jednoczesne zwolnienia

W innym dużym centrum biznesowym, Dolinie Krzemowej w Kalifornii, gdzie znajdują się duże firmy technologiczne, takie jak Apple, Google i Meta, dostępnych jest co najmniej 706 063 metrów kwadratowych powierzchni biurowej, w porównaniu do 250 838 metrów kwadratowych w 2019 r., według danych firmy. Washington, która świadczy usługi informacyjne, analityczne i marketingowe dla branży nieruchomości komercyjnych.

Kilka dużych korporacji zawiesiło ostatnio swoje biura lub zrezygnowało z planów zakupu budynków.

W kwietniu Google wstrzymał swój ruch, aby otworzyć 32,39-hektarową przestrzeń o mieszanym przeznaczeniu, zwaną projektem Downtown West w San Jose w Kalifornii, która zaspokoi 25 000 pracowników, donosi CNBC.

Plany obejmowały 678 192 metrów kwadratowych powierzchni biurowej, 4000 rezydencji i 6 hektarów nieruchomości, w tym ogrody i dom kultury, i teraz wygląda na to, że będą kontynuowane.

Ponadto w lutym Google udostępnił podnajem 120 773 metrów kwadratowych powierzchni biurowej w Mountain View i Moffett Park w Kalifornii. Ogólnie rzecz biorąc, firma wyda 500 milionów dolarów na zmniejszenie powierzchni biurowej, ponieważ zmniejsza liczbę pracowników.

Microsoft ogłosił w styczniu, że do przyszłego roku zrezygnuje z 157 935 metrów kwadratowych powierzchni biurowej, w związku z planowaną w tym roku rundą zwolnień 10 000 pracowników.

The Wall Street Journal poinformował, że Meta oddała 65 032 stóp kwadratowych powierzchni biurowej w Dolinie Krzemowej po zamknięciu swoich biur w Sunnyvale w Kalifornii. Połączenie biur z redukcją kosztów kosztowałoby firmę 2 miliardy dolarów.

W lipcu ubiegłego roku Amazon wstrzymał duży projekt budowy sześciu nowych biur w Bellevue w stanie Waszyngton i Nashville w stanie Tennessee.

W zeszłym miesiącu aplikacja recenzująca Yelp poinformowała, że ​​zamknie swoje ostatnie biuro w Phoenix w Arizonie. Wszyscy pracownicy będą teraz nieobecni.

W północnej Kalifornii CoStar Group odkryła, że ​​powierzchnia biurowa w Palo Alto, San Jose i Sunnyvale wzrosła w zeszłym miesiącu o 17 procent, w porównaniu z zaledwie 11 procentami w analogicznym okresie 2019 roku, a w Mountain View wzrosła o 20 procent.

Obraz był podobny w San Francisco. Liczba wolnych miejsc pracy w biurach osiągnęła w zeszłym miesiącu 25 procent, trzykrotnie więcej niż w czerwcu 2019 r.

W marcu 2020 r. miasta w całym kraju wydały wstępne nakazy pozostania w domu w czasie pandemii. Trzy lata później trend ten się utrzymuje, ku konsternacji wielu firm.

Firma Kastle Systems, która monitoruje burze budowlane, szacuje, że w zeszłym miesiącu tylko 39 procent jej pracowników przed pandemią w San Jose wróciło do swoich biur, ale średnia wynosiła 50 procent na innych rynkach, w tym w Nowym Jorku.

Aby przywrócić dawną normalność, firmy zaczęły wymagać od pracowników powrotu do biura.

W sektorze technologicznym Meta wymagała od swoich pracowników powrotu do biura przez trzy dni w tygodniu, począwszy od września.

Od kwietnia Google wymaga również od swoich pracowników powrotu do biura co najmniej trzy dni w tygodniu, ale wielu zignorowało tę prośbę, donosi The Washington Post.

Zarówno Amazon, jak i Apple wymagały, aby pracownicy byli w biurze trzy dni w tygodniu. Dyrektor generalny Apple, Tim Cook, powiedział, że celem jest przywrócenie „osobistej współpracy”.

Prezes Twittera, Elon Musk, postawił pracownikom ultimatum w listopadzie, mówiąc, że jeśli nie wrócą do pracy przez co najmniej 40 godzin tygodniowo, będzie to ich rezygnacja.

Pracownicy Starbucks zostali również poproszeni o zgłaszanie się do pracy trzy dni w tygodniu.

W sektorze bankowym, który doprowadził do powrotu do biura, większość pracowników jest wymagana na miejscu.

JP Morgan Chase całkowicie odciął biznes hybrydowy. Pracownicy Citibanku zostali zobowiązani do powrotu do biura co najmniej dwa dni w tygodniu w marcu ubiegłego roku. Goldman Sachs miał 65 procent personelu z powrotem w biurze do października.

Jednak podczas gdy dyrektorzy generalni zachęcają pracowników do powrotu, około 32 procent twierdzi, że wolałoby trzymać się z daleka, jak twierdzi kalifornijska firma rekrutacyjna Robert Half. Oznacza to, że będą musieli obniżyć wynagrodzenia, jeśli chcą pracować zdalnie w pełnym wymiarze godzin.

Yildrai powiedział, że jedną z rzeczy, które zachęcą pracowników do powrotu do biura, jest większa elastyczność.

„Jeszcze przed pandemią zauważyliśmy wzrost zapotrzebowania na elastyczne wykorzystanie powierzchni biurowej na przestrzeni ostatnich dekad. W tym kontekście pandemia spowodowała szybkie przejście od tradycyjnego środowiska biurowego do przestrzeni elastycznej.”

Niektórzy pracodawcy, w tym Walmart Inc i Colgate-Palmolive Co., są gotowi zapłacić za przeprowadzkę nowych pracowników, aby mogli mieszkać w pobliżu miejsca pracy, aby mogli z łatwością pracować kilka razy w tygodniu.

The Wall Street Journal poinformował, że oferty pracy wspominające o kosztach transportu na ZipRecruiter.com podwoiły się, do 3,8 miliona w tym roku, w porównaniu do mniej niż 2 milionów w 2020 roku.

ARC Relocation, firma z Wirginii zajmująca się przeprowadzkami pracowników, powiedziała, że ​​koszt przeprowadzki nowego pracownika waha się obecnie od 19 000 USD dla osoby wynajmującej do 72 000 USD dla właściciela domu.

Spośród firm, które wciąż mają biura, wiele odkrywa, że ​​nieruchomości są jednym z największych kosztów ogólnych i rozłoży je, aby zaoszczędzić pieniądze.

CBRE poinformowało, że średni czynsz biurowy wzrósł o 1 procent rok do roku do 35,42 USD za stopę kwadratową w ciągu kwartału, ale spadł o 14,8 procent w stosunku do popytu na czynsze przed pandemią.

Liczba wynajmowanych biur spadła w ubiegłym roku o 35% do 3,18 mln mkw. Liczba podnajmów wzrosła do 17,56 mln mkw.

Van Nieuwerburgh, także współautor artykułu badawczego „Praca w domu i biurowa apokalipsa nieruchomości”, ostrzega, że ​​ogólny wpływ mniejszego wykorzystania biur może oznaczać, że wartość budynków spadnie o 40%, czyli o 411 miliardów dolarów, o 2029.

Ta wiedza zmusza właścicieli nieruchomości komercyjnych do dostosowywania się do zmieniających się warunków rynkowych.

„Wynajmujący oferują wyższe kwoty„ ulepszeń najemcy ”, które są przeznaczone głównie na ulepszenie powierzchni w sposób, jaki lubi najemca, a także oferują dłuższe okresy bezpłatnego czynszu najmu” – powiedział Van Nieuerburgh.

plan konwersji

Burmistrz Nowego Jorku Eric Adams, przy wsparciu gubernator Nowego Jorku Kathy Hochul, realizuje kolejny plan: przekształcenie niektórych biur w mieszkania.

W styczniu grupa zadaniowa ds. adaptacyjnego ponownego użycia Urzędu Planowania Miejskiego wydała zalecenia dotyczące przekształcania biur w mieszkania.

Przedstawia sposoby, które miasto może wykorzystać do modernizacji tego, co uważa się za przestarzałe ograniczenia dotyczące zagospodarowania przestrzennego. Te surowe przepisy regulują użytkowanie budynków i ich fizyczne wymiary oraz określają, czy można je przekształcić w nieruchomości mieszkalne.

W marcu Adams i Justin Brannan, członek Rady Miasta Nowego Jorku, zwiedzili przebudowany biurowiec na Dolnym Manhattanie.

„Potrzebujemy tegorocznego budżetu, aby uwzględnić programy, które ułatwią przekształcanie biur w domy” – powiedział Adams.

„Musimy ułatwić niewykorzystywane biura, aby stały się mieszkaniami i po raz pierwszy trwale stymulować przystępność cenową w tym procesie” – powiedział Dan Garodnick, dyrektor Departamentu Planowania Miejskiego Nowego Jorku i przewodniczący Komisji Planowania Miejskiego.

W przypadku nieruchomości zbudowanych przed grudniem 1990 r. miasto chce zmienić rozporządzenie w sprawie budynków wielorodzinnych stanu Nowy Jork, aby umożliwić konwersję ponad 11 milionów stóp kwadratowych powierzchni biurowej.

Plany mogą dotyczyć wolnych biur w centrum Flushing i na Bronksie w mieście i mogą stworzyć 1,49 miliona stóp kwadratowych powierzchni pod mieszkania.

[email protected]