Deweloper nieruchomości Joel Marcus wcześnie wierzył w branżę biotechnologiczną, pomagając w tworzeniu dobrze prosperujących centrów nauk przyrodniczych w miejscach takich jak Greater Boston, San Francisco i San Diego, których zazdroszczą burmistrzowie i planiści rozwoju gospodarczego.
Gdy Nowy Jork próbuje powtórzyć te sukcesy, jest przekonany, że musi wytyczyć inny kurs.
Marcus, prezes i współzałożyciel Alexandria Real Estate Equities, wiodącego budowniczego i właściciela budynków nauk przyrodniczych, opisuje medyczne i naukowe zasoby Nowego Jorku jako „fantastyczne” i „niespotykane”. Uważa jednak, że miasto jest zbyt drogie, aby gościć firmy zajmujące się naukami przyrodniczymi na dużą skalę, i zamiast tego powinno skupić się na pielęgnowaniu startupów. Ci, którzy odniosą sukces, mogą utrzymać swoją obecność w mieście, ale ostatecznie rozwiną swoją działalność gdzie indziej.
„Naprawdę nie można skalować firmy w tak wielkim stylu tutaj, w Nowym Jorku, jak w innych lokalizacjach” – powiedział Marcus dla Financial Times. „To naprawdę talent i koszt życia w Nowym Jorku” – dodał, opisując podatki jako „ogromny, ogromny problem”.
Zapytany o perspektywy miasta na przyciągnięcie dużych grup nauk przyrodniczych, odpowiedział: „To żart. To żart – to humor… Regeneron nie przyjeżdża do miasta. Merck nie przyjeżdża do miasta. Żadna duża firma nie przyjeżdża. miasto… To startupy. Jasne i proste. I większość ludzi tego nie rozumie”.
Jego komentarze mogą być wstrząsające dla przywódców miast, w tym burmistrza Erica Adamsa, który coraz bardziej podkreśla nauki przyrodnicze jako nowy motor pracy i wzrostu – wraz z finansami i technologią – gdy miasto próbuje wydostać się z COVID-19 pandemia.
Po powolnym starcie przemysł zaczął przenikać do Nowego Jorku. Według CBRE, doradcy ds. nieruchomości, najemcy z branży nauk przyrodniczych wynajęli w mieście 433 000 stóp kwadratowych w 2021 r., czyli więcej niż w ciągu poprzednich siedmiu lat razem wziętych.
W raporcie opublikowanym w zeszłym miesiącu miejski Departament Planowania i Rozwoju Gospodarczego określił obszar Nowego Jorku jako największe centrum nauk przyrodniczych w kraju – mimo że jego obrzeża obejmują północne New Jersey, południowe Connecticut, Long Island i inne pobliskie obszary.
Tymczasem deweloperzy i inwestorzy przejęli nauki przyrodnicze, ponieważ wzrost pracy w domu zagraża zwrotom finansowym z ich nieruchomości biurowych.
Ale dla wielu Marcus spodziewa się śmierci.
Powiedział: „Wchodzisz w to, ponieważ jesteś przekonany, że to świetny biznes, a nie dlatego, że twój drugi biznes nie działa”. „Podejrzewam [that for] Tak wielu naśladowców, byłby to rodzaj cmentarzyska dla ich pomysłów”.
Marcus nie jest naukowcem. Księgowy, z wykształcenia adwokat, wieloletni deweloper. Jednak jego opinia ma pewne znaczenie w takich sprawach, ponieważ stworzył największą na świecie firmę zajmującą się nieruchomościami dla nauk przyrodniczych, z dominującą pozycją w Cambridge, Massachusetts i Bay Area.
Wygadany Marcus, znany z wysyłania nocnych e-maili z pełnymi literami, rozwinął swoje przekonanie w naukach przyrodniczych po tym, jak zaczął reprezentować wczesne firmy biotechnologiczne szukające miejsc do laboratoriów w Kalifornii. Kosztem 19 milionów dolarów współtworzył Aleksandrię w 1994 roku, w wieku 47 lat, jako deweloper i operator tej specjalistycznej nieruchomości.
Notowany na giełdzie REIT zajmuje 41,9 miliona stóp kwadratowych powierzchni w Ameryce Północnej, a kolejne miliony są w fazie rozwoju. Jej kapitalizacja rynkowa wynosi 24 miliardy dolarów.
Firmy zajmujące się naukami przyrodniczymi starają się opracować i wyprodukować nową generację terapii genowych i komórkowych, które są bardziej ukierunkowane na leczenie chorób, a także nowe rodzaje szczepionek oraz produktów spożywczych i rolnych. Przemysł wykazał swój potencjał dzięki szybkiemu rozwojowi wysoce skutecznej szczepionki przeciw Covid-19. (W rozmowie z analitykami z Wall Street Marcus nazwał rok 2020 „najgorszym rokiem w naszym życiu, ale najlepszym rokiem dla branży nauk przyrodniczych”.)
W przeciwieństwie do standardowego komercyjnego budynku biurowego, obiekty nauk przyrodniczych zazwyczaj wymagają bardzo dużych płyt podłogowych i wysokich sufitów, aby pomieścić sprzęt wentylacyjny i inne niestandardowe funkcje.
Wynajmowanie ich może być skomplikowane, ponieważ wielu najemców to firmy na wczesnym etapie rozwoju. Mogą mieć ograniczoną gotówkę, zmieniające się potrzeby i przyszłe perspektywy pracy, które wymagają zaawansowanych stopni do oceny.
„Jaka jest zdolność kredytowa jednoosobowego startupu, który zebrał milion dolarów, który nie istniał trzy miesiące temu?” zapytał Oren Herskewitz, dyrektor generalny Columbia Technology Ventures, która sponsoruje osiągnięcia naukowe Columbia University w Nowym Jorku od laboratorium po rynek komercyjny. „Ale tak zaczął się Regeneron. Tak zaczęły się wszystkie te firmy.”
Herskewitz pochwalił pracę Alexandrii nie tylko w rozpowszechnianiu takich firm poprzez jej ramię venture capital, ale także w integracji ich z innymi źródłami finansowania i doświadczonymi zespołami zarządzającymi. Aleksandria otworzyła w zeszłym miesiącu witrynę „LaunchLabs” w pobliżu Kolumbii, która będzie obsługiwać projekty na wczesnym etapie, kiedy najlepsi naukowcy próbują przekształcić zaawansowane badania w leki dostępne na rynku.
„Myślę, że wiedzą o naszych startupach więcej niż my” – powiedział.
Jednak Herskewitz zakwestionował pomysł Marcusa, że Nowy Jork jest nieodpowiedni dla dojrzałych firm zajmujących się naukami przyrodniczymi. „Jeśli spojrzysz na to, gdzie jesteśmy teraz w porównaniu do sytuacji sprzed 10 lat – to niesamowite” – powiedział, argumentując, że miasto dogania liderów.
Według Marcusa, stworzenie grupy odnoszącej sukcesy, takiej jak Greater Boston czy San Diego, zajmuje około 25 lat. Podczas inwestowania szuka co najmniej czterech atrybutów: najwyższej klasy instytucji naukowych i medycznych, obfitości kapitału wysokiego ryzyka, talentów menedżerskich i atrakcyjnej lokalizacji. Aspiranci tacy jak Floryda próbowali, ale jak dotąd z niewielkim sukcesem.
Nowy Jork ogłosił swoje ambicje w 2005 roku, kiedy ówczesny burmistrz Michael Bloomberg wybrał Aleksandrię do zbudowania kampusu o powierzchni prawie 1 miliona stóp kwadratowych przy East 29th Street, pośród tak zwanych Daban Auto Hospitals. Pięć lat później w mieście otwarto Aleksandryjskie Centrum Nauk Przyrodniczych.
Bloomberg był najbardziej agresywnym zwolennikiem branży. „Ale potem, kiedy odszedł, dosłownie nie mieliśmy nic przez osiem lat”, powiedział Marcos, krytykując administrację byłego burmistrza Billa de Blasio.
Adams, który regularnie współpracuje z Bloombergiem, od momentu objęcia urzędu w styczniu stara się rozbudzić ambicję. W kwietniu, podczas swojego pierwszego przemówienia o stanie miasta, burmistrz obiecał „podwoić” inwestycje miasta w nauki przyrodnicze – w tym nowy projekt wspólnie z New York University i deweloperem Taconic.
Miasto, ze swoimi słynnymi placówkami naukowymi i medycznymi, dysponuje głęboką pulą kapitału inwestycyjnego w dziedzinie nauk o życiu. Skorzystała również z ostatnich inicjatyw, takich jak fundusz Biodefense Commercial Marketing Fund o wartości 40 milionów dolarów w stanie Nowy Jork, który przekazuje pieniądze firmom oferującym obiecujące rozwiązania w zakresie chorób zakaźnych.
Jednak od dawna dylematem pozostawały nieruchomości. Do niedawna deweloperzy uważali, że bardziej opłacalne jest budowanie wież biurowych lub luksusowych kondominiów na gruntach, które mogły być przeznaczone dla nauk przyrodniczych. To, według niektórych byłych urzędników miejskich, hamowało rozwój przemysłu.
Dla Marcusa nieruchomości są rozpraszaniem. „To błędne przekonanie, jakie rząd miał tutaj od zawsze” – powiedział, zachęcając przywódców obywatelskich do wkładania energii we wspieranie nauki i małych start-upów, które dopiero wyłaniają się z uniwersytetów. Formułując to, popełnili błąd, koncentrując się na budowie szklarni, a nie sadzeniu nasion.
– Zapomnij o kosmosie – powiedział. „Przestrzeń się wydarzy”.
„Analityk. Nieuleczalny nerd z bekonu. Przedsiębiorca. Oddany pisarz. Wielokrotnie nagradzany alkoholowy ninja. Subtelnie czarujący czytelnik.”
