Założyciel Tim Hortons wydaje do 10 milionów dolarów rocznie na wsparcie swojego luksusowego kurortu w Nowej Szkocji

Jak oszacować wartość nieruchomości, gdy czegoś takiego nie ma?

To jest sedno sporu między Fox Harbor Resort w Northumberland Strait a rzecznikami podatkowymi Nowej Szkocji.

Właściciele twierdzą, że wycena 19,9 miliona dolarów wykorzystana do celów podatku od nieruchomości jest zbyt wysoka, biorąc pod uwagę duże straty kurortu, które co roku sięgają milionów.

Fox Harb’r Development Ltd. powiedział: W swoim ostatnim apelu w tym tygodniu do Rady ds. Narzędzi i Rewizji Nowej Szkocji: „Wycena nie odzwierciedla właściwie wartości rynkowej na określony dzień”.

Ośrodek nie jest usatysfakcjonowany obniżeniem oceny w 2020 r., którą Trybunał Apelacyjny Nowej Szkocji dokonał w zeszłym miesiącu.

Sąd obniżył wycenę z 21 milionów dolarów do 19,9 miliona dolarów, ale nadal była znacznie wyższa niż 5,7 miliona dolarów, które deweloper Fox Harper powiedział, że jest mu winien.

Fox Harb’r jest uosobieniem luksusu

401 hektarowy ogrodzony ośrodek stał się uosobieniem luksusu w Nowej Szkocji od czasu jego otwarcia w 2000 roku.

Wspaniały obiekt obejmuje mistrzowskie pole golfowe, przystań, prywatny pas startowy i hangar, winnicę, stajnie i rezerwat ptaków.

Ron Joyce, miliarder współzałożyciel sieci kawiarni i fast foodów Tim Hortons, założył ośrodek w pobliżu swojego rodzinnego miasta Tatamagush.

Zapisy w sporze podatkowym ujawniają, że aż do śmierci w 2019 r. Joyce poniósł straty ubezpieczeniowe, które osiągnęły najwyższy poziom od 8 do 10 milionów dolarów rocznie.

Menedżerowie jego spadkobierców ograniczyli straty do 1,5 do 2 milionów dolarów rocznie, zgodnie z dowodami przedstawionymi w apelacji.

Aby wyjść na zero, budują nowe domy i planują rozwój 48 jednostek.

Aktywa społeczności, a nie inwestycje

Fox Harb’r mówi, że Joyce zbudował ośrodek jako dziedzictwo i zasób społeczności, a nie jako inwestycję.

Jeff Kosner, dyrektor ds. podatku od nieruchomości komercyjnych w firmie doradczej CBRE, złożył raport w sprawie odwołania Fox Harb’r, argumentując, że żaden potencjalny nabywca nie „rozważy odtworzenia przedmiotu, jak pokazano w świetle jego lokalizacji i wyników finansowych”.

„Lokalizacja sprawy jest gorsza… Fox Harbor znajduje się na odludziu, bez centrum populacji i udogodnień” – napisał Kosner.

Właściciele argumentowali, że ponieważ ośrodek nigdy nie przynosił zysków i polegał na rocznym wsparciu właściciela dla firmy, „nie można go dokładnie oszacować na podstawie jego dochodów”.

Powiedzieli, że bardziej rzetelne oszacowanie powinno opierać się na wartości sprzedaży ośmiu innych nieruchomości golfowych z zakwaterowaniem w Nowej Szkocji i Wyspie Księcia Edwarda.

Fox Harper powiedział, że najbardziej porównywalne nieruchomości to Glen Arbor w Halifax, gdzie cena za dołek wyniosła 91 705 USD, oraz Krupoch na Wyspie Księcia Edwarda, gdzie cena za dołek wyniosła 158 000 USD. Wartość użytkowania pól golfowych i udogodnień Fox Harb’r wynosi 125 000 dolarów na dołek, czyli 3,375 miliona dolarów. Loża Założycieli została oszacowana na 1,6 miliona dolarów.

Fox Harb’r „Niezrównany” w NS

Menedżer ds. wyceny w Property Valuation Services Corporation (PVSC) odrzucił to podejście.

Crown Corporation, która ustala wycenę nieruchomości w Nowej Szkocji, twierdzi, że żadna inna nieruchomość golfowa nie może się równać z Fox Harb’r.

„Oprócz tego, że oferuje zakwaterowanie nieporównywalne z żadnym innym obiektem golfowym w hrabstwie, Fox Harb’r oferuje wiele udogodnień, których nie może zapewnić żadna inna nieruchomość” – powiedział prawnik PVSC Robert Andrews w apelacji.

Oceniał ośrodek jako jeden podmiot, ale stosował różne metody – noclegi wyceniano według dochodów, pola golfowe według kosztów, zajazdy i działki wyceniano przez bezpośrednie porównanie.

W swoim apelu do Rady ds. Utilities and Review, Fox Harb’r powiedział, że „wartości umieszczone na wszystkich składnikach wyceny są zbyt wysokie i niezgodne zarówno z wartością rynkową, jak i przepisami ustawy o wycenie”.

„Wycena została błędnie wyważona dla podejścia dochodowego i nie uwzględniła bezpośredniej wyceny porównawczej, która byłaby odpowiednią podstawą do uzyskania odpowiedniej wartości. Wycena opierała się na założeniu, że nieruchomość jest unikalna i uwzględnia tę wagę więcej niż adwokat z Fox Harbor, Michael L. Ryan, powiedział w odwołaniu.Do Rady ds. Usług i Przeglądu Nowej Szkocji, opublikowanej 1 listopada, jako podstawę rzeczywistej wartości rynkowej, na której powinna być oparta.

Ważne dla hrabstwa Cumberland

Służby zajmujące się wyceną nieruchomości odmówiły komentarza, twierdząc, że będą bronić wyceny przed regulatorami.

Fox Harber nie odpowiedział na prośbę o komentarz.

We wrześniu 2022 wgląd W wywiadzie podcastu z Huddle, publikacją poświęconą biznesowi morskiemu, prezydent Fox Harb’r, Kevin Toth, odmówił dyskusji na temat wysokości podatków płaconych lokalnej gminie, mówiąc: „Jesteśmy teraz trochę w niezgodzie z nimi”.

Powiedział, że ośrodek wydaje 7 milionów dolarów rocznie na towary i usługi w Nowej Szkocji i zainwestował ponad 125 milionów dolarów w rozwój ośrodka. Prowadzi własną sieć wodno-kanalizacyjną oraz utrzymuje drogi na terenie nieruchomości.

Burmistrz hrabstwa Cumberland, Murray Scott, powiedział, że ośrodek przyciąga ludzi z całego świata do tego obszaru „z różnych powodów, niektórzy ze względu na to, niektórzy ze względu na usługi, niektórzy ze względu na grę w golfa”.

„Fox Harbor to duża część hrabstwa Cumberland pod względem szacowanej wartości tej nieruchomości, pod względem tego, co to oznacza dla podatków komunalnych, nie ma co do tego wątpliwości” – powiedział. „To bardzo ważne dla hrabstwa Cumberland”.