Duże zmiany w kanadyjskim rynku nieruchomości po oskarżeniu wybitnych deweloperów o oszustwo

Na rynku kanadyjskim nastąpiła już zmiana za kulisami po tym, jak niepowodzenie regulacyjne doprowadziło do zmian w sposobie funkcjonowania rynków. w tym tygodniu , RCMP opłata dwa Znani specjaliści od nieruchomości z oszustwami. Pojawia się po trwającym pół dekady dochodzeniu i porażce regulacyjnej prawie 10 lat temu. Zarzuty nie zostały poparte dowodami, ale to zakłopotanie już wprawiło w zakłopotanie organizatorów. Oczekuje się, że będzie miał duży wpływ na operację, która pomogła napędzać kanadyjski boom na rynku nieruchomości.

Zawiadomienie wysłane przez RCMP w tym tygodniu informujące opinię publiczną, że Fortress Real Developments narzuciło dwie zasady:

Jawad Rathore (Markham):

• Oszustwo sprzeczne z sekcją 380 ust. 1 lit. a) kodeksu karnego
• Tajne komisje, wbrew art. 426 ust. 1 lit. a) kodeksu karnego.

Vince Petroza (Richmond Hill):

• oszustwo sprzeczne z art. 380 (1) (a) Kodeksu Karnego; A
• Tajne komisje, wbrew art. 426 ust. 1 lit. a) kodeksu karnego.

Dochodzenie, nazwane Project Dynasty, rozpoczęło się w 2016 roku po tym, jak policja otrzymała publiczną skargę dotyczącą działalności biznesowej Fortress Real Developments. W szczególności wpłynęły zarzuty, że firma w nieuczciwy sposób pozyskiwała inwestycje w program wspólnego inwestowania hipotecznego” – wyjaśnia RCMP.

Czym do cholery są zwykłe kredyty hipoteczne?

Konsorcjalne inwestycje hipoteczne („hipoteki łączone”) to kredyty na nieruchomości ze wspólnymi kredytodawcami. Grupa inwestorów łączy swoje pieniądze i działa jako jeden wielki pożyczkodawca w przypadku transakcji, które są trudne do sfinansowania. Jest to w zasadzie prywatne pożyczanie i ma obietnicę fantastycznych płatności o wysokim oprocentowaniu. Łatwo założyć, że inwestorzy, którzy ponieśli straty byli chciwi i znali ryzyko, ale tak nie jest.

Syndykacje wyglądają jak oszustwo, ale w rzeczywistości mają uzasadniony cel. Duże inwestycje wymagają więcej kapitału niż indywidualni pożyczkodawcy często wymagają wygodnego pożyczania. Staje się to bardziej skomplikowane, ponieważ wyceny gruntów mogą opierać się na przyszłym potencjale, a nie wartości bieżącej. Jeśli pożyczkodawca nie ma nic do zabezpieczenia pożyczki, uzasadnienie tego staje się zbyt ryzykowne. Tu właśnie pojawiają się pakiety kredytów hipotecznych. Problem polega na tym, że inwestorzy są czasami wprowadzani w błąd co do związanego z tym ryzyka. Ponieważ branża była w dużej mierze nieuregulowana, nie było wielu standardów.

FSRA, regulator inwestycji w Ontario, ostrzega, że ​​łączne kredyty hipoteczne nie są dla przeciętnego inwestora. Często są promowane jako zapewniające wysoki zwrot, niskie ryzyko i „całkowicie gwarantowane”.

„Prawdą jest, że twoja inwestycja zostanie wykorzystana do stworzenia hipoteki, która jest zarejestrowana i zabezpieczona bezpośrednio na gruncie lub budynku powiązanym z tą hipoteką. Ale pamiętaj, jeśli coś pójdzie nie tak z projektem – a wartość zabezpieczenia jest ograniczona do wartość gruntu — może plasować się za innymi pożyczkodawcami i inwestorami i może nie odzyskać twoich pieniędzy. Dzieje się tak dlatego, że wartość gruntu może wystarczyć tylko na opłacenie pożyczkodawców z poprzednimi pozycjami” – ostrzega FSRA.

Boom na rynku nieruchomości w Kanadzie napędzał zamek, a inwestorzy pomijali czerwone flagi

Boom na rynku nieruchomości w Kanadzie doprowadził również do boomu kredytów hipotecznych. Fortress Developments jest dużym graczem, przyciągając prawie 1 miliard dolarów inwestycji. Pojawiły się sygnały, że inwestorzy powinni przyjrzeć się uważniej, ale zostały one wyciszone.

Odpowiedź na tweeta znanego analityka Bena Rapido była jedną z tych czerwonych flag. Większość z nas przeczytałaby jego komentarze i po kilku dniach mogłaby o nich zapomnieć. Najwyraźniej nie ta firma. Wynikało to z jego tweeta z 2015 roku Fort uderza Rapido o zniesławienie.

Jeśli znasz się na inwestycjach, wiesz, że analitycy są krytyczni wobec firm. Firmy, które uważają, że analitycy są zbyt daleko, albo je ignorują, albo okazuje się, że się mylą. Ci, którzy decydują się uciszyć krytyków, wydają się bardziej alarmować niż ci, którzy ignorują zarzuty.

Do 2016 roku Fortress został pozwany przez inwestorów, którzy twierdzili, że zostali wprowadzeni w błąd. Do 2017 roku Sąd w Ontario odrzucił pozew przeciwko Rapido jako bezpodstawny na podstawie przepisów anty-strategii przeciwko udziałowi publicznemu (SLAPP)..

Ustawodawstwo odrzuca antypubliczną tendencję do wycofywania bezpodstawnych pozwów mających na celu uciszenie publicznej krytyki. Świetne narzędzie, jeśli masz pieniądze. ostatnio słyszałem, Rapido jeszcze nie zapłacono.

W tym samym roku szefowie krążyli po Komisji Regulacyjnej ds. Papierów Wartościowych w Ontario, aby oddalić sprawę. Nie tylko inwestorzy domagali się dochodzenia, ale także Kanadyjski Urząd Podatkowy. W 2013 roku ujawniono, że prawie dziesięć lat temu TRA poprosiła regulatora o zbadanie Fortress.

Dochodzenie wykazało, że istnieją dokumenty stwierdzające, że:[the CRA] Podejrzewa się, że zamek to Ponzi ze swej natury „schemat”. Regulator został nawet zweryfikowany przez własnego specjalistę ds. zgodności, aby zamknąć sprawę po miesiącu. Przestań się śmiać, Geraldzie.

Oskarżenia były wynikiem półdziesięcioletniego śledztwa prowadzonego przez RCMP

Przewińmy do zarzutów w tym tygodniu, z RCMP przypisując to pracy „Projekt Dynasty. Proces rozpoczął się w 2016 roku (!), ale Ogłoszono to dopiero podczas nalotów na biura firmy w 2018 roku. Po nalocie kanadyjskie Narodowe Siły Policyjne twierdziły, że Fortress zawyżał wartości nieruchomości i wprowadzał inwestorów w błąd co do zagrożeń związanych z projektem.

„Założyciele Fortress Real Developments rzekomo zaangażowali się w oszustwo, organizując trwający program, w którym nie ujawniali różnych zagrożeń brokerom i inwestorom”, czytamy w akcie oskarżenia wydanym w tym tygodniu przez RCMP.

Petroza, jeden z oskarżonych oskarżonych w tym tygodniu, wyszedł po trzyletniej przerwie na Twitterze, by ogłosić swoją niewinność.

Niezależnie od wyniku, branża nieruchomości w Kanadzie zmieni się drastycznie. CSA, która ułatwia skoordynowane regulacje w różnych prowincjach, wprowadziła ramy zbiorowego kredytu hipotecznego. Doprowadziło to do pierwszych kroków w organizowaniu przemysłu reprezentatywnego dla Dzikiego Zachodu.

Regionalne organy regulacyjne również wyraźnie ostrzegają inwestorów, aby nie uczestniczyli w łączonych kredytach hipotecznych. W Ontario zostały one opisane jako nieodpowiednie i ryzykowne dla przeciętnego człowieka. Obecnie szukają Wkład na temat dalszej regulacji branży. Podobnie ostrzega Nowa Szkocja Inwestorzy, którzy wiązali kredyty hipoteczne „zbyt ryzykowne”. ”

Twój przyjazny lokalny regulator ostrzega Cię przed produktem inwestycyjnym, który nie jest dobry dla biznesu. Może to potencjalnie zdusić kapitał w branży, co może nie być od razu widoczne. Niższe stawki pomogłyby zamaskować problem, pozwalając na większą dźwignię. Jednak przy rosnących stopach procentowych i upadku rynków – czy jako laik mógłbyś wpłacić gotówkę do regulatora branży, który ostrzegał Cię, abyś nie trzymał się od tego z daleka?

Może Ci się spodobać