Deweloper apartamentowców z Ontario nagle anuluje wieloletnią umowę sprzedaży — chyba że kupujący zapłacą 100 000 dolarów więcej

Pace Developments poinformowało, że zrezygnuje z umowy z dniem 7 marca 2020 r. i zwróci kaucję Palma nawet w trakcie prac budowlanych ukończonych mieszkań. To znaczy, chyba że zgodzisz się zapłacić dodatkowe 100 000 USD oprócz pierwotnej ceny zakupu wynoszącej 512 000 USD.

Eksperci CBC News powiedzieli, że to, co robi Pace, jest prawdopodobnie legalne, chociaż ostrzegają, że nie widzieli umów.

Ale to małe pocieszenie dla Palmy.

„To śmieszne”, powiedziała CBC News. „Czuję się kompletnie zagubiona”.

Palma powiedziała, że ​​poświęciła się, aby kupić dom. Ona i jej partner odłożyli ślub i zamieszkali z rodzicami, kiedy została zwolniona z pracy w biurze w centrum Toronto z powodu pandemii. Obecnie prowadzi własną firmę.

„Dodanie kolejnych 100 000 dolarów do domu to nie grosze” – powiedział Palma. „Niestety, będę musiał odejść od umowy i poszukać czegoś, na co mnie stać”.

Deweloper obwinia epidemię

Ona i dziesiątki osób, które zainwestowały w 70 jednostek fazy 1 Pace’s Mapleview Developments, inaczej znanych jako Urban North Townhomes, w latach 2018-2020, otrzymali w zeszłym tygodniu te same dwie opcje od dewelopera z Richmond Hill — odejdź od swoich depozytów lub kup z powrotem Dodatkowe 100 000 dolarów.

Zmiana pozycji dewelopera nie dotyczy jednak nabywców mieszkań w tej samej lokalizacji, którzy w ostatnim czasie dokonali zakupu po wyższej cenie.

CBC News rozmawiało z pięcioma kupującymi, którzy wybrali preferowane przez siebie oprawy, zapłacili dodatkowo za modernizacje i otrzymali zapewnienia od Pace, że po latach opóźnień ich nowe domy będą gotowe w 2022 roku. Wszyscy powiedzieli, że byli zaskoczeni listem. Otrzymali go od dewelopera.

„Ze względu na okoliczności poza naszą kontrolą i pomimo intencji bestsellera, nasz projekt został zakwestionowany przez COVID-19” – czytamy w liście z 9 listopada 2021 r., otrzymanym przez CBC News.

„W tej chwili nie można zorganizować finansowania projektu na warunkach satysfakcjonujących sprzedającego… Niestety, sprzedawca projektu będzie teraz zmuszony do anulowania umowy kupna-sprzedaży”.

Dyrektor zarządzający Pace, Yvonne Schiavila, powiedziała CBC News, że firma potrzebuje więcej pieniędzy z powodu zwiększonych kosztów surowców i pracy związanych z pandemią, czasami „przekraczających” 60 procent.

„Sytuacja ta dotyka nabywców na wczesnych etapach tego projektu, którego zakończenie planowano na ponad rok temu” – powiedziała.

Sciavilla powiedział, że „niezwykle trudno” byłoby przedstawić szczegółową analizę podwyżek cen, ponieważ są one kompleksowe. Powiedziała, że ​​Pace miał również do czynienia z miesiącami opóźnień w uzyskaniu pozwoleń na budowę od miasta Bari, co zakłóciło budowę i podniosło koszty.

Ale miasto kwestionuje to twierdzenie.

Nie było żadnych opóźnień w wydawaniu pozwoleń ani opóźnień w kontroli projektu, nawet podczas pandemii, a wszystkie zatwierdzenia miały miejsce w „typowych dla branży terminach” – powiedziała Michelle Banfield, dyrektor ds. usług rozwojowych w mieście.

Powiedziała, że ​​od czerwca miasto wydało pozwolenia na budowę 133 z 300 jednostek.

Banfield zauważył, że Barry zajmuje pierwsze miejsce w Greater Toronto Area jako najbardziej wydajna, pomocna i opłacalna gmina do uzyskiwania zgody na nowe projekty mieszkaniowe, zgodnie z 2020 Building and Land Industry Development Association. Raport.

„Wykorzystują rynek mieszkaniowy”

Margaret i John Jenol kupili swój parterowy lokal w 2018 r. za 442 000 USD z przewidywaną datą zamknięcia jesienią 2020 r. W międzyczasie sprzedali swój dom i przeprowadzili się z córką, ale projekt został dwukrotnie opóźniony – zanim wybuchła pandemia — wiosną 2022 r.

Stają teraz przed opcją wpłacenia dodatkowych 100 000 USD i mają nadzieję, że wprowadzą się na wiosnę lub odzyskają depozyt w wysokości 25 000 USD, mimo że na rynku mieszkaniowym GTA jest on wart znacznie mniej niż cztery lata temu.

Ceny domów w Barrie, około 100 kilometrów na północ od Toronto, poszybowały w górę w ostatnich latach. Kiedy Pace po raz pierwszy zaczął sprzedawać jednostki w 2017 roku, średnia cena wynosiła 502 755 USD. Według Canadian Real Estate Association w październiku zeszłego roku kwota ta wzrosła do 876.018 dolarów.

75-letnia Margaret Jenol powiedziała: „Wykorzystują rynek mieszkaniowy. Nie sądzę, żeby to było w porządku. Oczekują, że dotrzymamy naszego kontraktu. Oczekujemy, że dotrzymamy swoich kontraktów”.

Małżonkowie powiedzieli, że czują, że nie mają innego wyjścia, jak tylko odkupić i mają nadzieję, że deweloper nie podniesie ceny ponownie.

Przypisanie prawnika do walki będzie kosztować nas pieniądze, na które tak naprawdę nie możemy sobie pozwolić” – powiedział Jenol.

Wendy Atchison, dyrektor generalny Urząd Regulacji Budownictwa Mieszkaniowego (HCRA), powiedział, że otrzymał skargi od kupujących w podobnych sytuacjach, odkąd rozpoczął działalność w lutym.

„W rzeczywistości wydaliśmy zalecenie w tej sprawie w kwietniu, aby poinformować budowniczych, że oczekujemy, że będą traktować kupujących uczciwie i uczciwie, jeśli będą próbowali renegocjować kontrakt” – powiedział Acheson.

Powiedziała, że ​​kupujący powinni zasięgnąć porady prawnej i złożyć skargę do HCRA. Jeśli zidentyfikujesz niewłaściwe postępowanie, programista może otrzymać ostrzeżenie lub otrzymać edukację. W najgorszym przypadku jego licencja może zostać cofnięta, a komisja dyscyplinarna może nałożyć grzywnę w wysokości do 25 000 USD.

Prawo to „wielka szara strefa”

Chociaż taktyka Pace’a wydaje się nieuczciwa dla kupujących, według ekspertów, z którymi rozmawiała CBC News, prawdopodobnie są one legalne. Większość umów przedbudowlanych pozwala deweloperom anulować umowy sprzedaży, poprosić o więcej pieniędzy i opóźnić projekty, jeśli istnieją „nieuniknione” powody, takie jak pandemia.

Pokazuje to, że wielcy deweloperzy energetyczni mają je w Ontario i potrzebują większego nadzoru regionalnego, aby lepiej chronić kupujących, powiedział Bob Aaron, prawnik nieruchomości z Toronto.

„To jest chciwość, czysta i prosta, a chciwość jest aprobowana i wspierana przez rząd Ontario” – powiedział Aaron.

Ministerstwo Usług Rządowych i Konsumenckich nie odpowiedziało na prośbę o komentarz.

Broker David Fleming powiedział, że nawet jeśli kupujący podejmą kroki prawne, sprawa będzie powiązana na lata. W swojej 18-letniej karierze powiedział, że nigdy nie sprzedawał klientom nieruchomości sprzed budowy ze względu na wysokie ryzyko i niskie zyski.

„Prawnicy deweloperów poświęcili dużo czasu i wysiłku, aby te umowy były surowe” – powiedział Fleming.

Ostrzegł, że nadal obowiązkiem kupujących jest wiedzieć, co otrzymują, jeśli chodzi o zakup domów przed budową.

„Mówię ludziom, że deweloperzy mają głębsze kieszenie i znacznie lepszych prawników niż ty. Więc tak naprawdę nie ma znaczenia, co jest w umowie. Prawo jest jedną wielką szarą strefą, dopóki nie wydasz wyroku w sądzie”.